大开发商跨界、小房企转行、并购频频出现……高库存压力下，开发商开始转型谋变。事关生死，现金流才是王道。业内认为，这样的格局下，购房者反而会受益。
现象：前五月西安经营性土地成交面积缩水开发商忙跨界
数据显示，今年1月-5月，西安经营性土地成交面积为154.65万㎡。去年同期，这一数据为333.5万 。土地成交面积为什么大幅缩水？分析认为，这主要是在库存压力下，开发商拿地更加谨慎，成交量呈现持续下滑趋势。
不仅拿地意愿降低，华商报记者发现，开发商跨界、并购、甚至转行的现象越来越多。6月14日，云南城投发出将收购西安东智房地产有限公司股权、接手融城东海项目后续投资的消息。4天后，中体产业也发布公告称，转让旗下参股的房企68%的股权，并称未来将重点关注控股型房企业务。
华商报记者了解到，西安市含光路上一家写字楼目前的施工进度刚出地面不久，但开发商透露：把项目做完后，会“暂别”地产行业。“目前还没有拿新地的计划。”该开发商负责人表示，暂时不做新的房地产项目，主要有两方面考虑：一是没有合适地块，企业本身资金有限，贸然拿地的风险比较大；二是在权衡利润和机会以后，公司业务在向航天配套方面调整。
高科、天朗、经发、海荣、荣华、雅荷等更多的大开发商，则选择跨界经营。
2013年，西安本地某知名开发商，就在户县尝试开发养老地产。针对中高端老年客户，突出“医、养、护”于一体的服务概念。“这样做是为了不把鸡蛋都放在一个篮子里。”该房企营销总监告诉华商报记者，养老地产的市场空间大，也能避免传统开发的同质化问题。此外，他们还尝试拓展绿色健康农业、互联网金融等多个行业，丰富企业模块。
分析：高库存下开发商谋变购房者受益
“景观现房X万/套、学区现房交X元抵X元……”与前两年期房充斥市场不同的是，现在的房地产广告，不少项目都打出了准现房、现房招牌。业内人士指出，这相当于开发商一直在掏钱为这些房子“垫付”施工和库存成本，如果不能及时转化为现金回款，实力不足的企业面临的风险很大。
“在目前的市场形势下，高库存对开发商，特别是中小房企来说，意味着生存与否。”复旦大学房地产研究中心副秘书长夏强指出，近两年，不少开发商的目标已经从“今年要挣多少钱”的利润主导型转向“今年要回款多少钱”的现金流主导型。有些项目甚至以成本价甚至略低于成本价的价格销售，只为保住现金流，保证企业的正常运转。
夏强认为，在去库存的周期内，将会加快开发商优胜劣汰的过程，一些小企业被吞并甚至破产的情况将会出现。另外，由小企业拿地、大企业操盘的合营模式也将增加。
有业内人士认为，优胜劣汰的过程，对市场也有积极影响。“所有的房企都面临转型”，独立地产评论人李连源说，在转型过程中，大开发商谋求整合，将会顺势推出功能更为全面的产品。比如不少品牌房企提出的“城市综合运营商”概念，就不再只是做住宅，还把房子的功能延伸到与生活、工作相关的各个产业，最终受益的还会是消费者。
“80后”刚需多已买房 外来人口和换房一族将成去库存主力
楼市库存为何高企？根本原因还是供应超过需求。华商报记者调查发现，在不少“80后”刚需已购房的背景下，西安楼市面临原有客群饱和的情形。
业内人士分析，未来开发商需要挖掘外来人口、有换房需求等新客户群体。而对购房者来说，高库存又意味着有更多购买选择。
“80后”刚需减少西安原有客群出现饱和
6月19日，在万科城售楼部，一位姓张的置业顾问表示，近一周他接待的看房者中，首次置业和改善型置业的比例基本上在“一半一半左右。”
高先生从事房地产销售工作已有5年时间，期间换了3家楼盘。对于消费群的变化，他感触颇深：“2010年刚入行的时候，来买房的大部分是‘80后’，现在少多了。”
据曲江汉华城相关负责人介绍，近期的购房者中，改善型要超过首置型。
今年年初，西安房地产信息网数据研究中心针对购房需求的调查显示：26-35岁间的购房者占比40.98%，虽然仍占据购房者的主力地位，但相比2014年，该年龄段比例明显下降。
“客群比例在不同区域的表现不会一致。”中华房屋土地开发有限公司营销总监冯越指出，像浐灞买首套房的会多一些，像曲江、经开可能改善客群更多。不过，首置作为原有的消费主力，需求已经得到满足，“2010年前后，才是‘80后’刚需买房最集中的时候。”
应对需求饱和要靠外来人口和换房一族
在原有需求出现饱和、市场库存高位运行的状态下，开发商开始把目光投向新客户的挖掘。易道顾问机构分析，在今年3·30新政的利好刺激以及部分房企“重利润”的驱使下，今年5月份以来，开发商已开始把推货重点放在超过120㎡的改善类产品上。
“刚需还会是楼市的消费主力，但组成结构已发生变化。”独立地产评论人李连源认为，未来西安的刚需将会是两大类：一是改善分巢型，二是外来安家型。他说，作为有800万人口的区域中心城市，西安对西北地区的吸引力较强，每年会有大量外来人口来工作和学习。为了定居，这些人会形成潜在的购买力。另外，就是需要换房的市民，“从结婚置业，到子女分巢再到改善居住环境，西安存在7-8年的换房周期。”
“外来人口和换房客户是西安楼市中尚未透支的力量。”金辉地产一位负责人认为，尤其是改善型客户，对开发商来讲机会与风险并存。因为，改善客户往往拥有二次、甚至多次的买房经验，对自身需求清晰、在选择上也更为理性和务实。如何在产品和营销方式上打动他们，是销售方需要解决的问题。
高库存让消费者选择更多 自住可按生活半径选房
由于需求的饱和、供应的积压，西安的房产库存高位运行。截至5月底，全市商品房库存量为3400万㎡。其中，住宅存量达到2200万㎡。
业内预测，至少在今年内，西安楼市仍会笼罩在巨大的库存中。这种环境下，开发商备感压力。但对购房者来说，却很可能是一件好事——高库存也意味着可以有更丰富的购房选择。
“不少购房者既想自住，又希望房子具备投资功能。”雅狐企划总经理冯奔说，其实这两种目的，挑选的房源是完全不同的。对自住的购房者来说，以生活、工作半径寻找房源是最理想的；而看重投资者，最好选择地段优势明显的房子。
不少购房者追求“一步到位”，专家给出的建议是“不必强求。”人一生的需求都在不断改变，当前的需求只能视为阶段性的一步到位，买房可以考虑长远点，少点折腾，但也要结合自己的承受能力。
大开发商跨界、小房企转行、并购频频出现……高库存压力下，开发商开始转型谋变。事关生死，现金流才是王道。业内认为，这样的格局下，购房者反而会受益。
现象：前五月西安经营性土地成交面积缩水开发商忙跨界
数据显示，今年1月-5月，西安经营性土地成交面积为154.65万㎡。去年同期，这一数据为333.5万 。土地成交面积为什么大幅缩水？分析认为，这主要是在库存压力下，开发商拿地更加谨慎，成交量呈现持续下滑趋势。
不仅拿地意愿降低，华商报记者发现，开发商跨界、并购、甚至转行的现象越来越多。6月14日，云南城投发出将收购西安东智房地产有限公司股权、接手融城东海项目后续投资的消息。4天后，中体产业也发布公告称，转让旗下参股的房企68%的股权，并称未来将重点关注控股型房企业务。
华商报记者了解到，西安市含光路上一家写字楼目前的施工进度刚出地面不久，但开发商透露：把项目做完后，会“暂别”地产行业。“目前还没有拿新地的计划。”该开发商负责人表示，暂时不做新的房地产项目，主要有两方面考虑：一是没有合适地块，企业本身资金有限，贸然拿地的风险比较大；二是在权衡利润和机会以后，公司业务在向航天配套方面调整。
高科、天朗、经发、海荣、荣华、雅荷等更多的大开发商，则选择跨界经营。
2013年，西安本地某知名开发商，就在户县尝试开发养老地产。针对中高端老年客户，突出“医、养、护”于一体的服务概念。“这样做是为了不把鸡蛋都放在一个篮子里。”该房企营销总监告诉华商报记者，养老地产的市场空间大，也能避免传统开发的同质化问题。此外，他们还尝试拓展绿色健康农业、互联网金融等多个行业，丰富企业模块。
分析：高库存下开发商谋变购房者受益
“景观现房X万/套、学区现房交X元抵X元……”与前两年期房充斥市场不同的是，现在的房地产广告，不少项目都打出了准现房、现房招牌。业内人士指出，这相当于开发商一直在掏钱为这些房子“垫付”施工和库存成本，如果不能及时转化为现金回款，实力不足的企业面临的风险很大。
“在目前的市场形势下，高库存对开发商，特别是中小房企来说，意味着生存与否。”复旦大学房地产研究中心副秘书长夏强指出，近两年，不少开发商的目标已经从“今年要挣多少钱”的利润主导型转向“今年要回款多少钱”的现金流主导型。有些项目甚至以成本价甚至略低于成本价的价格销售，只为保住现金流，保证企业的正常运转。
夏强认为，在去库存的周期内，将会加快开发商优胜劣汰的过程，一些小企业被吞并甚至破产的情况将会出现。另外，由小企业拿地、大企业操盘的合营模式也将增加。
有业内人士认为，优胜劣汰的过程，对市场也有积极影响。“所有的房企都面临转型”，独立地产评论人李连源说，在转型过程中，大开发商谋求整合，将会顺势推出功能更为全面的产品。比如不少品牌房企提出的“城市综合运营商”概念，就不再只是做住宅，还把房子的功能延伸到与生活、工作相关的各个产业，最终受益的还会是消费者。
“80后”刚需多已买房 外来人口和换房一族将成去库存主力
楼市库存为何高企？根本原因还是供应超过需求。华商报记者调查发现，在不少“80后”刚需已购房的背景下，西安楼市面临原有客群饱和的情形。
业内人士分析，未来开发商需要挖掘外来人口、有换房需求等新客户群体。而对购房者来说，高库存又意味着有更多购买选择。
“80后”刚需减少西安原有客群出现饱和
6月19日，在万科城售楼部，一位姓张的置业顾问表示，近一周他接待的看房者中，首次置业和改善型置业的比例基本上在“一半一半左右。”
高先生从事房地产销售工作已有5年时间，期间换了3家楼盘。对于消费群的变化，他感触颇深：“2010年刚入行的时候，来买房的大部分是‘80后’，现在少多了。”
据曲江汉华城相关负责人介绍，近期的购房者中，改善型要超过首置型。
今年年初，西安房地产信息网数据研究中心针对购房需求的调查显示：26-35岁间的购房者占比40.98%，虽然仍占据购房者的主力地位，但相比2014年，该年龄段比例明显下降。
“客群比例在不同区域的表现不会一致。”中华房屋土地开发有限公司营销总监冯越指出，像浐灞买首套房的会多一些，像曲江、经开可能改善客群更多。不过，首置作为原有的消费主力，需求已经得到满足，“2010年前后，才是‘80后’刚需买房最集中的时候。”
应对需求饱和要靠外来人口和换房一族
在原有需求出现饱和、市场库存高位运行的状态下，开发商开始把目光投向新客户的挖掘。易道顾问机构分析，在今年3·30新政的利好刺激以及部分房企“重利润”的驱使下，今年5月份以来，开发商已开始把推货重点放在超过120㎡的改善类产品上。
“刚需还会是楼市的消费主力，但组成结构已发生变化。”独立地产评论人李连源认为，未来西安的刚需将会是两大类：一是改善分巢型，二是外来安家型。他说，作为有800万人口的区域中心城市，西安对西北地区的吸引力较强，每年会有大量外来人口来工作和学习。为了定居，这些人会形成潜在的购买力。另外，就是需要换房的市民，“从结婚置业，到子女分巢再到改善居住环境，西安存在7-8年的换房周期。”
“外来人口和换房客户是西安楼市中尚未透支的力量。”金辉地产一位负责人认为，尤其是改善型客户，对开发商来讲机会与风险并存。因为，改善客户往往拥有二次、甚至多次的买房经验，对自身需求清晰、在选择上也更为理性和务实。如何在产品和营销方式上打动他们，是销售方需要解决的问题。
高库存让消费者选择更多 自住可按生活半径选房
由于需求的饱和、供应的积压，西安的房产库存高位运行。截至5月底，全市商品房库存量为3400万㎡。其中，住宅存量达到2200万㎡。
业内预测，至少在今年内，西安楼市仍会笼罩在巨大的库存中。这种环境下，开发商备感压力。但对购房者来说，却很可能是一件好事——高库存也意味着可以有更丰富的购房选择。
“不少购房者既想自住，又希望房子具备投资功能。”雅狐企划总经理冯奔说，其实这两种目的，挑选的房源是完全不同的。对自住的购房者来说，以生活、工作半径寻找房源是最理想的；而看重投资者，最好选择地段优势明显的房子。
不少购房者追求“一步到位”，专家给出的建议是“不必强求。”人一生的需求都在不断改变，当前的需求只能视为阶段性的一步到位，买房可以考虑长远点，少点折腾，但也要结合自己的承受能力。